【世界报资讯】打响“取消预售制”第一枪?福州土拍要求现房销售
近日,福建省福州市永泰县一宗涉宅用地的拍卖引发市场关注。根据当地自然资源局披露信息,在对参拍企业的建设要求明确说明中,第五条提到“该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续。”
(资料图片)
从历史情况来看,将现房销售与土拍直接挂钩的案例并不多见。进而引发了市场对现房销售会不会来、还有多远的讨论。
要求现房销售
7月15日,福州市永泰县自然规划局发布《永泰县自然资源和规划局关于2022年第六次公开出让国有建设用地使用权公告》。
公告显示,该宗地用地总面积34535平方米,其中计容建设用地32878平方米,防护绿地用地面积1657平方米;配建商业计容建筑面积不大于3000平方米。
其中,公告中最引人关注的是现房销售的要求。规划指标及建设要求第五条显示:“该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续。”
建设要求中还提出,取得现房销售许可证之后,五年内(含五年)购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的,不得上市交易转让,也不得办理转让公证等手续。
对于拍卖方式及竞价办法,公告称,该地采用公开拍卖方式,同时采用“限地价、摇号”方式按照溢价率20%设置最高限制价格,宗地最高限制价为4800万元。竞买人报价不超过最高限制价的,按价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制价后,或竞价轮次达到最高竞价轮次后,不再接受更高报价,有其他竞买人愿意接受该最高限制地价,则竞买方式转为摇号,摇中者为竞得人。
要求现房销售并非首例
从此前全国集中供地的竞拍规则来看,对开发资质、准入门槛等方面多有提及,但现房销售的要求并不常见。不过,要求现房销售也并非没有先例。
实际上,深圳、海南、杭州、北京等多地曾在土地出让环节试点现房销售。最早的现房销售试点地块要追溯到2016年6月,深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块,要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
2021年6月,有网友在人民网地方领导留言板建议“取消预售制,实行现房销售”,福建省住建厅回复称,“2015年起,省住建厅就开展了现房销售相关课题研究。省住建厅积极建议国家完善商品房销售法律体系,逐步推行现房销售。建议我省自然资源部门,在土地出让条件中,试点实行现房销售。”
2021年3月,海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。新政最受关注的当属现售制度,自3月7日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。
2021年9月,为遏制土拍市场的高热情绪,杭州在第二轮集中土拍中调整了竞价规则,不仅提升了报名门槛,降低溢价率上限,还首次推出10宗“竞品质”试点地块并且全部实行现房销售。
并且,有房企也在对外销售房源时,开始把现房销售当成重要卖点。
7月15日,时代中国推出安心现房节,其在广告宣传语中声称,“广告再好,不如现房可靠”等宣传语。海报新闻记者注意到,此次活动,时代中国推出了广州、佛山、东莞、珠海、江门、中山、清远、河源等地的近20个项目,不过整体来看,这些项目多为尾盘或以往积压的库存为主。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,永泰县提及现房销售有几个特点,受近期风波影响,现房销售确实成为焦点,一些地方会在供地方面植入此类政策;类似县城的做法,说明县城开始注意现房销售政策的意义,各地在关注房屋交付的问题也体现对购房者权益的保护。
能否推广引争议
多年来关于商品房预售制度,一直有存废之争。近段时间随着一些烂尾楼引发停贷的事件爆出,商品房预售制是否会取消再次引发讨论。
有观点认为,从技术层面来看,之所以会出现楼盘烂尾,是因为商品房预售这种销售模式的存在。如果商品房都实行现房销售,就不会有业主因为收不到房而被迫停贷。所以从长远来看,全面取消商品房预售制度是大势所趋。
从拿地到完工,通常修建一栋楼房需要2年时间,在预售制的模式下,建设1/3层左右时即可对外预售(周期在半年左右),相当于地产商在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支,1年半之后才交房给购房者。可一旦房地产开发企业资金链断裂,将导致工程不能正常开展,形成烂尾楼,损害购房人利益。同时,预售制能缓解项目开发资金压力,极大地降低了开发门槛,造成行业的低效竞争和无序竞争。因此,只有取消商品房预售制度,才能彻底消除这些风险,保证房地产行业的平稳、健康、长远发展,保障购房者利益。
今年两会期间,全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹在谈及取消预售制时提到,目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累,具备了较强的资金实力和市场竞争能力,金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式,商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。
但也有分析认为全国一步到位地完全取消预售制并不现实。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,大面积推广的条件还不成熟。他表示,目前现房销售是房地产行业讨论的热点,一些地方会在供地方面植入此类政策,但更多的还是某一具体地块的规定,目前还不会出现颠覆性的改革。
严跃进认为,“现房销售会使得房企资金压力增大,短期内不会有各类政策。但是零星的或试点的供地可以尝试,各地也可以在后续个别地块方面推出此类创新,先试点慢慢总结经验,这样有助于在‘期转现’的创新之路上形成更多的有益思考。”
有分析指出,自实施“三道红线政策”后,部分金融系统停止为房地产“输血”,整个房地产行业陆续遭遇资金危机。在当前资金供应状态得不到缓解的情况下,单纯停止预售制度,对房地产开发企业将是雪上加霜,对房地产市场是“灾难性”的打击,将会使市场产生巨大波动,不利于维护市场秩序,更不利于解决社会主要矛盾,对企业、政府、金融机构会造成不可估量的影响。
标签: 房地产行业
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