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双位数空置率，全球写字楼租金最贵城市，如今正陷入低潮

2023-08-04 18:32:56 来源：凤凰网

香港写字楼市场如今正陷入低潮。

作为全球金融中心的香港，中环的写字楼租金“贵”绝全球。然而，随着外资金融机构大幅裁员，中资金融机构、共享办公平台纷纷放慢扩张步伐，香港写字楼空置化愈发严重。

【资料图】

据悉，位于中环的长江实业中心甲级写字楼的空置率高达25%，与之相邻的弧形玻璃建筑——基兆业大厦，目前仅租出30%。

香港写字楼空置率高企

在香港，外资金融机构占据了香港甲级写字楼近30%的办公空间。

随着美国华尔街几家大型银行的大幅裁员，香港写字楼空置率逐渐高企，且租金和销售价格都在下跌。

根据差估署公布的《香港物业报告2023》，除中区外，所有分区的甲级写字楼均录得双位数的空置率。此外，今年甲级写字楼落成量约270.2万平方尺（约合30万平方米），较去年减少约16%，其中38%和25%的预计供应量分别来自深水埗和中西区。

高力国际集团公司数据显示，香港整体甲级写字楼空置面积今年达到创纪录的1300万平方英尺（约合120万平方米），空置率约15%，是2019年的三倍以上，超过了曼哈顿12.5%的水平以及竞争对手新加坡4.6%的水平。

具体来看，长江集团中心写字楼的闲置率约为25%，与之一路之隔、可一览维多利亚港风光的基兆业大厦的出租率仅为30%。

东方证券（香港）分析师冯皓霆表示，“由于金融行业从去年开始萎缩，拥有全球最昂贵写字楼租金的香港，不仅面临过剩的写字楼供应，还有急跌的租金和价格。”

回顾香港办公楼出租由“消费升级”到“消费降级”的三个时段，冯皓霆指出，首先是1997-1998年亚洲金融海啸时期，当时甲级写字楼空置率较低，而丙级写字楼空置率较高，这是由于行业变化带来的写字楼“消费升级”现象。而2008年金融危机时，甲级写字楼的空置率明显比乙和丙级高，因为金融在GDP占比已有成熟的上升趋势。最新一轮空置率上升由2014年开始，发展到目前，供过于求的情景已经开始影响核心CBD，如中环中心地区等。据差饷物业估价署，中环租金已回落到2013年的水平。

比如长江集团中心，高层最近出租尺价为109港元，一层租金为每月230万港元，这样的价格比去年2月份高峰时的尺价148港元（一层租金约为每月310万港元)已有26%的跌幅，但近一年长江中心的出租率也不多，只有6宗。

世邦魏理仕认为，香港写字楼短期内很难有积极因素驱动，价格下跌虽然缓慢，但很难反弹。

香港综合营商指数下滑

除了金融机构大幅裁员影响甲级写字楼租金和租赁，香港中小企业营商环境同样令人堪忧。

根据香港政府统计处发布的中小型企业业务统计调查报告显示，反应中小企业业务收益的现时动向指数从2023年5月的47.2下跌至6月份的44.4，按行业分析，不少统计调查涵盖的行业业务收益有不同程度的下跌，特别是地产业（从50.0下跌至43.9）、批发业（从50.0下跌至45.7）及进出口贸易业（从48.0下跌至44.6）。

香港特区政府发言人称，中小企业的整体营商气氛于6月进一步回落，外围环境疲弱和先进经济体货币政策进一步收紧将继续影响营商气氛。

8月3日香港生产力促进局（简称“生产力局”）同样公布了2023年度第三季“渣打香港中小企领先营商指数”“渣打中小企指数”）调查结果，结果显示，五大分项指数（包括“招意向”、“投资意向”、“营业状况”、“盈利表现”和“环球经济”）全线下跌，其中以“营业状况”（44.7，-11.3）及“盈利表现”（41.5，-9.6）的跌幅最为显著，显示香港中小企对本季生意额的信心有所回落。“环球经济”也下跌8.0至40.3，反映香港中小企业正受到外围环境的挑战。

除此之外，拉动香港经济的另一大支柱产业物流外贸也出现大幅下滑。

香港统计处7月25日发表的对外商品贸易统计数字显示，2023年6月香港整体出口和进口货值均录得双位数下跌。

继2023年5月份录得15.6%的按年跌幅后，2023年6月份商品整体出口货值为3374亿港元，同比下跌11.4%。同时，继2023年5月份录得16.7%的按年跌幅后，2023年6月份商品进口货值为3939亿港元，同比下跌12.3%。2023年6月份录得有形贸易逆差566亿港元，相等于商品进口货值的14.4%。

香港政府发言人表示，在外围环境疲弱下，2023年6月商品出口货值按年进一步下跌。输往中国内地、美国及欧盟的出口均减少。输往大部分其他主要亚洲市场的出口继续录得不同程度的跌幅。在环球经济增长减慢的影响下，香港的出口表现短期内会继续显著受压。

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